КВАРТИРНЫЕ ПЕРЕКУПЫ или ЧТО ТАКОЕ ФЛИППИНГ? ОБЗОР КВ ДО И ПОСЛЕ. ТЕМА ПРИШЛА ИЗ США

Друзья, всем привет! Сегодня я вас познакомлю с очень интересной темой из мира недвижимости, имя которой флиппинг. Что такое флиппинг? Простыми словами, люди покупают недвижимость, которая в плохом состоянии, в недоцененном состоянии, в общем, по низкой цене. Делают полную предпродажную подготовку и после этого продают эту недвижимость дороже.

Подобную тему вы могли видеть на телевизионных каналах. Помните вот эти шоу, когда люди покупают убитые дома, идут многосерийные фильмы, как он приезжает, ремонтирует, вкладывают в него деньги, и после этого продает. Вот то же самое набирает активную популярность в Москве. Прямо сейчас мы находимся в одном из районов Москвы, где познакомимся с человеком, который этим активно занимается, на этом зарабатывает. Он нам расскажет, что там с налогами, что там с перепланировками, как это легально все ведется и сколько на этом можно заработать.

Пойдемте с ним знакомиться

Честно он говорит или нет, в общем все останется на ваш суд. Пойдемте с ним знакомиться. Евгений, Жень, привет. Привет, Дим. 31 год тебе. Да. Был военным, 12 лет прослужил и последние 2 года занимаешься флиппингом.

Покупаешь недвижимость, ремонтируешь, продаешь и заявляешь, что на этом можно неплохо зарабатывать. Расскажи кратенько, как так получилось, что ты прослужил и потом решил уйти в совсем другую стихию для себя.

12 лет я прослужил в армии. Последние 2 года я занимаюсь, как Дмитрий уже сказал, флиппингом квартир. Если говорить проще, это перепродажи квартир. Супруга у меня агент со стажем более 10 лет, очень опытный агент. Во время службы, когда у меня были выходные, я ей периодически помогал, ездил с ней на показы. И 4 года назад к ней по заявке пришла женщина и попросила помочь ей продать квартиру. Квартира была в ужаснейшем состоянии, там были горы мусора, они годами копили мусор, не выносили его. И сначала супруга хотела эту квартиру продать ниже рынка, но просто приходили покупатели, открывали дверь, смотрели, что там происходит, закрывали дверь и уходили. Жень, извините, я перебью. Друзья, чтобы вы понимали, семья, которая проживала в этой квартире, вот знаете, бывают болезни у людей, когда они мусор не выносят вообще. Это та самая история, когда ты открываешь квартиру и там не то, что там можно подумать, мусор лежит, пару пакетов, там все было в мусоре, что пройти было невозможно. Порядка двух КамАЗов потребовалось для того, чтобы это все вывести.

И что произошло дальше?

И что произошло дальше? И дальше мы приняли такое решение для себя важное. Мы решили занять денег, купить у этой женщины эту квартиру, привезти ее в надлежащий вид, сделать хороший ремонт, потому что это был классный район. Это юго-запад, престижный район, хорошая локация. И мы заняли денег, пошли на такой риск, сделали там ремонт, делали мы его 3 месяца. Вложили тогда на тот момент 600 тысяч рублей, за 4 года назад можно было сделать ремонт за 600 тысяч рублей.

Это однокомнатная квартира? Это однушка была, да.

И здесь идет у нас математика. Смотрите, вы платите налоги. Да, естественно. 8,5 минус 6, 2,5 миллиона остается, прибыль от нее минус 13%, от нее минус 600 тысяч рублей. И там осталось порядка, мы с тобой посчитали, 1,5 миллиона. Около 1,5 миллиона, да. Это чистая прибыль составила для вас? Да, да, это чистая прибыль. Но еще дело в том, что вот эти налоги, которые мы должны будем заплатить, мы их платим в следующем году.

Это тоже один из плюсов для этого бизнеса

Это тоже один из плюсов для этого бизнеса. И, соответственно, вот это, так сказать, рыбка такая.

Ты раз попробовал и понял, что здесь можно зарабатывать и этим нужно заниматься. И сейчас мы приезжаем на очередной уже ваш объект.

Да. Это будет первый объект из двух, где мы сейчас увидим квартиру, которая куплена для того, чтобы сделать в ней ремонт и перепродать подальше.

Ну что, пойдемте в гости, посмотрим, как это выглядит. И там поговорим про все цифры.

Имя ему Вечное Лето

А я знаю, что сюжеты про недвижимость, про жизнь людей вам заходят и они интересны. А еще я знаю, что вам также было бы интересно посмотреть подобные сюжеты про жизнь за рубежом. И прямо сейчас я вам расскажу о реально крутом канале, за который вы потом еще сами скажете спасибо. Имя ему Вечное Лето. На этом канале муж с женой рассказывают о жизни в Турции.

Друзья, поймите, каждый из нас в принципе может скопить деньги и купить себе квартиру в Турции. Тем самым сразу получить там вид на жительство.

Стартовые цены на квартиры начинаются примерно с отметки 3,5 миллиона рублей и выше. У них есть отдельно специализированный сайт, где можно посмотреть детально цены. Оставлю на него ссылочку также в описании. Люди рассказывают о жизни в Турции, как это происходит. С плюсами и с минусами. Все реально, все по-настоящему. Саму Турцию они вам никак не рекламируют. Ребята детально, ненапряжно рассказывают про простые вещи.

Сколько денег уходит на быт

Сколько денег уходит на быт. Написав им комментарий, расскажи, что там с налогами, сколько нужно денег в месяц. А сколько будет приносить квартира, если ее купить и сдавать посуточно либо помесячно. Вот эти все вещи, которые хочется узнать от русскоговорящих, пожалуйста, переходите на канал. Подписывайтесь и будете получать эту крутую полезную информацию. Как вы знаете, я купил себе квартиру в Москве на вторичке. Чему несказанно рад. Ребята купили себе квартиру в Турции за 55000 евро на этапе котлована.

• Сейчас активно показывают, как идет строительство.
• Они сэкономили уже 20000 евро.
• Дом строится и эта квартира уже стоит 75000 евро.
• Надо это делать или нет?
• Вот на этом канале вы узнаете все ответы на ваши вопросы.
• Вечное лето ждет вас по ссылочке в описании.
• Мы находимся на юго-западе Москвы.
• Здесь 9-этажный дом.

Заходим в него, подъезд на первом этаже, мусоропровод, судя по всему, действующий. Да, действующий мусоропровод. Тем не менее, здесь вы покупаете объект. Расскажи кратко, почему здесь? Смотри, как мы выбираем недооцененные квартиры. Недооцененные квартиры с хорошим потенциалом.

Также здесь у нас через дорогу находится парк Никулина

Здесь у нас юго-запад Москвы, метро Юго-Западное в 5 минутах отсюда. Также здесь у нас через дорогу находится парк Никулина. 10-15 минут Тропаревский лесопарк. Отличная локация, хорошая инфраструктура, магазины, торговый центр на юго-западной. Перед домом небольшой сквер, мини-парк свой. Локация замечательная, плюс сами параметры квартиры. Несмотря на то, что это первый этаж, это высокий первый этаж. Квартира с двумя балконами. Окна выходят на две стороны. Вот теперь смотрите и офигевайте. Особенно те, кто в шоке от московских цен. Вот то, что вы сейчас видите, это двухкомнатная квартира.

47 квадратов, 10 миллионов 300 тысяч в 9-этажном доме на первом этаже. Но с двумя балконами. Здесь уже начали делать полный демонтаж, как вы видите. Что мы получаем? Санузел, возможно будет совмещенный, будет раздельный, Женя нам расскажет. Здесь у нас идет небольшая кухня. В силу того, что 47 квадратов, как правило с такой площадью, кто недвижка интересуется, уже понимает, что больших кухон не будет. Вот эта комната меньше, чем вторая. Но она имеет здесь балкон треугольной формы. Собственно балкончик, сами понимаете, в квартире это всегда замечательно. Можно выйти, постоять, хоть каким-то воздухом да подышать. Минус какой?

В силу того, что это, например, первый этаж, вот сейчас день, везде солнечно, но здесь в квартире темновато.

В общем, друзья, отмечаем это как факт

В общем, друзья, отмечаем это как факт. Но, как вы видите, демонтаж идет полным ходом, работа, как говорится, кипит. Вторая комната, здесь тоже уже все демонтировано. Она чуть больше, чем предыдущая и тоже имеет балкон.

То есть, таким образом, квартира у вас и во двор смотрит, и назад смотрит. А вот сейчас давайте пообщаемся, сколько они хотят денег вложить в ремонт, что это будет за качество ремонта, как это все происходит и сколько они планируют с этой квартирки денег выручить. 10 300 вы ее купили. Что вы планируете сделать по ремонту, по деньгам примерно?

Сколько вы потратите на 47 квадратов? Значит, здесь мы запланировали бюджетный ремонт где-то 1 600 000. Выше здесь не планируем подниматься, потому что здесь у нас будет тип ремонта, это такой эконом плюс. Но эконом плюс, это у нас уже такое близкое к комфорту.

Потому что у нас здесь будут стены под покраску, обои под покраску, будет натяжной потолок хороший, полностью здесь будет капиталка, будем менять электрику, будем менять сантехнику, будем обменять санузел, будет ставиться на санузле инсталляция, срезать будем старый полотенцесушитель, ставить новый электрический, будем немножко увеличивать площадь кухни за счет вот этого коридора и немножко увеличим площадь ванны. То есть мы, вообще мы изначально, когда покупаем квартиры, мы продумываем планировки, мы представляем кто будет в этой квартире жить, кто будет наш целевой клиент.

Мы планируем продать где-то за 14,5 с хорошим ремонтом

Обычно мы первый этаж не покупаем, но если попадается квартира на первом этаже в хорошем районе, потому что это юго-запад, это один из самых престижных достаточно районов в Москве. Парки, метро рядом. И есть люди, которые пытаются улучшить свою жизнь, скажем так, переехав в более какой-то престижный дорогой район. Но им банально не хватает денег купить квартиру выше первого этажа. Потому что если прицениться вот сейчас в этом районе на квартиры с ремонтом, который мы будем делать, похожим на наш, если это будет выше первого этажа, то там ценник будет плюс 3-4 миллиона сразу. Мы планируем продать где-то за 14,5 с хорошим ремонтом.

А вот например кухня уже будет входить в эту цену?

Вопрос, ты вот сказал то, что вы здесь в принципе будете капиталить, но местами где-то вы на ремонте естественно экономите. А вот например кухня уже будет входить в эту цену? То есть что-то уже из кухонных гранитур, сам плита, еще что-то? Да, смотри, в эту цену, естественно, мы пытаемся на каких-то вещах сэкономить. Допустим, если ты заметил, здесь пластиковые окна уже стоят. То есть пластиковые окна мы здесь не меняем, мы освежим их, поменяем какую-то мелочевку.

Будем полностью застеклять, делать теплые балконы.

Встраиваемая кухня полностью, санузел под ключ будет сделан. Также мы всегда мебелируем наши квартиры. Мы ставим в спальню обязательно кровать, ставим. В зал будет раскладной диван, будет у нас зона телевизора, покупаем телевизор и вешаем. В ванную ставим стиральную машину, помимо того, что на кухне уже вся техника будет. В этой комнате мы еще вот за этой стеной здесь такая ниша, мы здесь будем делать гардеробную. Будем оборудовать гардеробную, будет у нас там вешалки, шкафы. То есть мы делаем полностью под ключ. В этом бизнесе во флиппинге я считаю, что есть главные три составляющие. Первое это правильная оценка на закупе, второе это хороший качественный ремонт и третье обязательно упаковка. Потому что сейчас на рынке еще очень много ипотечников.

А тут сразу в эту сумму все входит

И когда человек покупает квартиру в бетоне, в ипотеку допустим или под ремонт, ему еще нужно найти где-то деньги, чтобы сделать ремонт. А тут сразу в эту сумму все входит. Здесь будет полностью квартира оборудована. В общем все звучит сладко-гладко. Я уже вижу, что ты дал нам денег за то, чтобы мы сняли про тебя такую замечательную рекламу.

Очень долго торговались.

Мы сейчас переместимся на второй объект, который уже по сути почти готов или уже готов на продажу? Он уже готов, он уже стоит в продаже, он уже в экспозиции. О, сейчас пойдем смотреть рекламное объявление. Давайте перемещаться и посмотрим просто, что вы там сделали. Пойдем. Я ни в коем случае никогда, ни перед кем не пытаюсь оправдываться. Но тем не менее обратную связь я хочу вам давать, чтобы мы с вами были на одной волне. Читая комментарии к некоторым сюжетам, постоянно некоторые пытаются лечить в чем-то какую-то рекламу. На основании этого я сейчас вывожу переписку нашу с тобой, что ты сам написал, что вот мы этим занимаемся, давай встретимся.

Каких-то инвесторов, чтобы собрать с них денег и типа исчезнуть

Зачем ты рассказываешь людям в открытую, чем ты занимаешься, сколько ты зарабатываешь? Ведь это же можно расценить так, что в дальнейшем у вас появятся какие-то конкуренты. Или например наоборот, бизнес у вас невыгодный, вы ищете какого-то народа скажут, лошка на продажу своей квартиры.

Каких-то инвесторов, чтобы собрать с них денег и типа исчезнуть. Ответьте на это. Каждый человек имеет право на свое мнение, конечно, он может сделать любые выводы.

Вообще я когда начинал популяризировать свою деятельность, у меня есть небольшой YouTube канал, я начал выкладывать видосы, там немножко с цифрами про ремонты.

Кто-то в Анапе этим занимается, в Краснодаре

И в основном первые люди, которые писали, это типа, о, круто, я тоже таким занимаюсь, где-то в регионе, в Самаре кто-то занимается. Кто-то в Анапе этим занимается, в Краснодаре. И таким образом у нас началось формироваться какое-то сообщество, точнее оно уже было сформировано, я просто не знал масштабов, сколько людей этим действительно занимается. Сейчас у нас есть группа своя в Telegram, флипперов, там 160 человек.

Это в основном только Москва, ну и там есть несколько людей из регионов. И в этой группе мы обменимся полезной информацией, какими-то контактами по стройкам, какими-то контактами юристов, в общем идет полезный такой обмен с миром. И все те, кто работает в этом направлении, между собой еще и делитесь друг другу, как вы помогаете. Да, да, мы, получается, мы вроде бы конкуренты друг другу, но на самом деле мы друг другу помогаем.

Кто-то там хочет этим заниматься, допустим, взял одну квартиру на себя, у него есть еще возможность, ресурс агентский, он ищет эти квартиры, находит, ему не хватает денег. Люди там помогают, инвесторов кто-то дает. Какие-то инвесторы сами в эту группу заходят. Мне частенько тоже пишут люди, которые говорят, вот, хотим с вами поработать в роли инвестора.

Но сейчас так получилось, что мы в этом не нуждаемся

Вообще, когда канал создавал, я тоже думал, сейчас мы будем расширяться. Классно будет, если канал использовать как такой источник еще инвестиций дополнительных, с кем можно больше квартиры делать.

Но сейчас так получилось, что мы в этом не нуждаемся.

Можно делать хороший, качественный ремонт, хороший продукт. Если ты делаешь хороший продукт, у тебя будет обязательно свой целевой клиент.

Так далее, этого ничего нету

Это не в наших интересах делать говня на ремонт и впаривать его людям. Мы делаем классный ремонт, люди все довольны у нас, кто покупает квартиры. То бишь, по ссылке в описании не будет никаких курсов от тебя, что ты чему-то учишь, типа, дайте 100 тысяч, я вас научу зарабатывать. Так далее, этого ничего нету. Нет, нет. Тяжело поверить, что человек просто решил по-честному показать, рассказать то, чем они занимаются.

Жень, вопрос такой, по финансам. В любом случае, все мы денежки считаем, денежки всем нужны. Ты когда был военнослужащим, сколько тебе там последние месяцы зарплата официально была? Сколько родина мать платила? Ну, я последние месяцы привелся в хорошее место и получал там около 100 тысяч рублей. 100 тысяч рублей.

А это где ты? Где-то в Москве? В Москве, да. Но сначала я долго в Москве служил, да. В военном городке, я в этом военном городке вырос, уехал учиться, потом вернулся служить в этот военный городок. Там была зарплата поменьше, но зато рядом с домом жил, мне там до службы было 5 минут пешком дойти.

Ну, потом я вот хотел изначально строить какую-то карьеру военную, потом не очень хотел строить.

Вот так вот бывает, да, друзья?

И потом вот у меня получилось перевестись в Москву, и там такой случай, удался просто, посчастливился, получилось уволиться. И уже полноценно я ушел в такую, ну, я считаю, что это творческая деятельность такая.

Ну, интересно, конечно. Вот так вот бывает, да, друзья?

Служил, получал 100 тысяч, казалось бы, вроде бы здорово, а хотел уйти. Потому что, ну, кто-то, наверное, скажет типа, блин, вот бы мне так, у вас все в ваших руках.

На сегодняшний день, вот просто для понимания, вот с тех объемов, которые вы делаете, я понимаю, что тут, может быть, сложно будет сказать, потому что у тебя супруга активное участие принимает.

Да, примерно, если это можно как-то вот высчитать

Да, примерно, если это можно как-то вот высчитать. Ну, примерно, ну, точной цифры я не могу сказать. Я могу сказать, что где-то больше миллиона в месяц на двоих, да, вот с супругой. Как вам такое, а? А, сейчас.

• Ах, Женька, жди комментарий.
• В общем, друзья, не будем стоять на месте, пойдемте посмотрим ту самую квартиру, где все уже сделано и как это выглядит.
• Мы переместились на Ленинский проспект, вот тот самый дом, уже здесь совсем все по-другому, здесь уже гораздо цивильнее.
• Но до ближайшей станции метро здесь на сегодняшний день 20 минут, скоро здесь построится веточка новая и будет 7 минут.
• Значит, здесь у нас кирпичный дом, 9-ти этажка, квартира на 8-м этаже, 2-комнатная, с изолированными комнатами.

Общая площадь 45 квадратных метров, плюс балкон еще есть. За 12.200 мы ее купили, да, планируем продать за 16.500. А в ремонт сколько вложили? В ремонт 1.700.000. И также эта квартира куплена в ипотеку. То есть здесь мы не все 12.200 занесли сразу. Вот такая картина, пойдемте посмотрим, как это выглядит. А вот сейчас, что называется, почувствуйте разницу. Люди с позитивом, сейчас порадуются, просто офигеют. У меня уже даже язык заплетается. Во-первых, новая дверь и вообще все, что вы сейчас увидите, все новое. 2-комнатная квартира, площадь 45 квадратных метров, с одним балконом. Куплена она была изначально за 12.200.000. Все, что вы увидите, в это вложили 1.600.000. Эту квартиру хотят продать за 16.500.000. И знаете что? Суть до дела, пока мы снимаем сюжет.

Никому никакого смысла вам врать нет, рассказываю как есть

Никому никакого смысла вам врать нет, рассказываю как есть. Потому что с Евгением присутствует его супруга, который ведет все эти финансовые сделочки. Говорит, все, квартира скорее всего идет. Но опять же, смотрите, друзья, все новенькое. Полы новые, новая проводка, встроенная мебель. То есть ты приходишь и ты, пойми правильно, ты заходишь, ты вспомнишь, что было только что. Ты пришел, все светлое, в светлых тонах, еще сегодня день солнечный. Но это по-любому, сейчас если люди придут, забирают однозначно. У тебя сразу, смотри, стоит стиральная машина, вытяжка есть, душевая кабина, ванна, туалет.

Все новое, все с мебелью. Ты понимаешь, ты пришел, отдал денег, заносишь свои вещи и начинаешь жить. Ну это ли не круто? И я вам подчеркиваю, они это говорят, что многих людей такой формат покупки недвижимости устраивает. Кухня здесь небольшая, но она по-своему уютная. Вот что называется, сделали работу от души. Здесь, допустим, различные ароматические вот эти вот вставочки есть. Приятный очень запах, не напряженный, по голове не бьет. Оцените.

Ну блин, действительно, я прям зашел, я прям порадовался, у меня аж настроение поднялось.

Никто не плачет, есть желание, пожалуйста, зарабатывайте

Никто не плачет, есть желание, пожалуйста, зарабатывайте. Самая главная мысль сюжета, что можно зарабатывать, хочешь делай, нет конкуренции.

Да, существуют другие люди, но кто хочет зарабатывать, таких услуг полно. Покупать квартиру, делать самому ремонт, решайте сами, подчеркиваю, никто вам ничего не продает.

Это вот пища для размышления. Пойдемте посмотрим, как выглядят другие комнаты.

Планировка продумана, есть встроенные шкафы, открытые шкафы, то бишь пройти.

Конечно, можно придраться и сказать, ага, сэкономили, где стеклопакеты пластиковые

Вот с какой площадью мы имеем, с какой площадью мы работаем. Первая комната, вот этот диван в этом цвете, в горчичном, на самом деле сейчас дико популярен с точки зрения того, что почему-то прям на этот цвет большой спрос. Далее, висит у вас телевизор и все, вы это сразу покупаете, все это заложено в цене. Вот смотрите, вот балкон, здесь отдельная история, потому что стиль у него прованс, то бишь ты выходишь на балкон и такое ощущение, как будто ты оказался где-то у бабушки в деревне. Балкон максимально уютен, он не большой, но присесть вечером, посидеть, попить чай, утром попить кофе, посмотреть в окно. Здесь деревянные окна, но в этом вот просто обыграли так, что в этом кайф. Конечно, можно придраться и сказать, ага, сэкономили, где стеклопакеты пластиковые. Ну вот здесь просто реально шикарная атмосфера, по-своему, казалось бы, покрасили, сделали.

• Ну действительно круто, уют однозначно есть.
• Подчеркиваю, я вот просто делюсь своими эмоциями.
• Перемещаемся дальше и отправляемся мы во вторую комнату, которую можно назвать как спальня.
• Здесь у нас тоже сделана интересно, обыграна планировка, гардероб.
• Ну прикольно, да, представляешь, ты приходишь, у тебя гардероб, в который ты можешь зайти, вещи собрать, переодеться.
• Красивая коробочка Луи Виттон.
• Я такой думаю, ого, открываешь её, а там насос от матраса.

Нравится тебе, берёшь, не нравится, не берёшь

Нравится тебе, берёшь, не нравится, не берёшь.

То есть это не тот вариант, когда ты купил, а потом такой, да, так, ну это я всё переделаю, там я поменяю.

Насколько я знаю, ребята ещё могут предложить, например, расставить мебель, не хочешь, могут сделать какую-то дополнительную скидку, мебель забрать, потому что у них-то всё на потоке идёт, и в дальнейшем где-то они это смогут применить. Но кровать, пожалуйста, зона, где для девушки, например, накрасится, может быть, и какой-то мужчина захочет утром накраситься.

Поэтому как вам такое, а?

Поэтому как вам такое, а? Ребята, вы видели, как это условно выглядит на начальном этапе, и как вот в живом. На картинке, да, и в живую, когда смотришь, всё сделано круто. То есть нет такого, что ты пришёл, и где-то какие-то вопросы к ремонту. То есть, на мой взгляд, мне кажется, добротно. Мы сейчас работаем как индивидуальный предприниматель, потому что у нас вырос объём квартир покупаемых.

• Раньше мы работали как физическое лицо, когда покупали, продавали там одну-две квартиры в год.
• Естественно, мы платили 13% вот именно с суммы дохода.
• Сумма покупки договора минус сумма продажи.
• Со всей этой суммы платим 15%.
• Сейчас, естественно, когда мы работаем как индивидуальный предприниматель, мы работаем по упрощённой системе налогообложения доход минус расход.
• И, соответственно, в расход мы можем пускать практически все затраты на ремонт.

Тем самым мы уменьшаем налогооблагаемую базу и увеличиваем свой доход. Несмотря на то, что мы платим налоги, мы хорошо зарабатываем. Я в этом ничего такого не вижу. Есть куча нелегальных всяких способов на рынке недвижимости. Типа когда начинают цену занижать. Занижайки, завышайки в договорах, да. Чем это чревато? Это чревато уголовной ответственностью. Это раз. Во-вторых, друзья, там очень много нюансов может быть, на кого нарветесь. Поэтому, когда тут предложение вообще идёт, продажа квартиры, давайте мы в ДКП занизим цену, лучше так не делать.

Таким образом, вы перестрахованы с вашей недвижимостью

Таким образом, вы перестрахованы с вашей недвижимостью. И вы, как сотрудники, кто этим бизнесом занимается, тоже перестрахованы, что вас, не дай бог, в поезд в Сибирь не свалить.

Я вообще никому не советую пользоваться вот этими ухищрениями, занижайки, завышайки. Сейчас это очень распространенная тема, особенно люди, которые вкладываются в новостройки, так называемые ранние инвесторы.

А на сколько занижаете?

И они прям открыто, ты звонишь им по объявлению, они говорят, мы показываем неполную стоимость. А на сколько занижаете? На 5 миллионов занижаем. Мы такие квартиры сразу отсеиваем. Когда отбираем квартиру, у нас есть куча критериев, у нас целый чек-лист. Мы нашли, допустим, пришли 50 квартир, мы начинаем их обзванивать. И когда возникают какие-то проблемы с документами, когда люди говорят, мы занижаем, завышаем.

1. Очень много кому квартиры по наследству сразу достаются.
2. Еще там, кто-то купил, их хотят продать, естественно, они хотят занизить.
3. Мы такие квартиры не берем, мы их сразу отсеиваем.
4. Жень, а расскажи такой момент.
5. Ты говоришь, мы чуть-чуть увеличим площадь кухни, мы сделаем совмещенный санузел.
6. То есть вы сделаете изменения в перепланировке.
7. Внесете перепланировку в квартиры.

Как вы это делаете, чтобы потом в дальнейшем у людей, которые у вас это покупают, не возникал проблем? Потому что, насколько я знаю, эта тема такая. И серия можно что-то узаконить, что-то нельзя узаконить. Расскажи. Смотрите, мы делаем перепланировки. Но мы делаем перепланировки, которые легко узаканиваются. Невозможно на законе перепланировать, когда ты переносишь мокрые точки. Хотя на первом этаже это возможно. Если все, что выше первого этажа – такое делать. Это противозаконно. Никто вам такую перепланировку не узаконит.

Мы расширяем, можем расширить кухню

Мы расширяем, можем расширить кухню. Можем расширить санузел за счет нежилых зон, за счет коридоров. У нас может санузел залезть на территорию кухни. Кухня может залезть на территорию санузла.。。Если допустим здесь мілbalanced кухня, ми волنяла у нас для людей Кухонная гарнитура, то где мы ставим холодильник? Если она будет на стенах тут,колькажу��니다,куда бы она не случилась, а втирается в сторону кухни, то оно сразу встать будет. И опять здесь нельзя развернуться в Aí-Сбер. Но мы можем больше делать того Не используем нишу для охладения лоджии. Туда,куда есть Harsh landing �име здесь холодильникlatем ребенка Гардероб и будет выход labels покойно отгорожен стеной. И здесь у нас пространство на кухне. Санузел, здесь мы будем делать перепланировку, будем вот эту, будем его совмещать и немножко сдвигать стену, чтобы можно было поставить там стиральную машину.

Эти все перепланировки мы сами не узаканиваем, я сразу скажу это, потому что на это нужно время. А у нас в нашем бизнесе, как я уже говорил, очень важна скорость. Но такие перепланировки узаканиваются. С такими перепланировками банки дают ипотеку на такие квартиры. И мы с людьми, когда продаем им квартиры, мы с ними эти вопросы оговорим. Мы говорим, у нас была перепланировка. Смотрите, это все легко узаконить. Вас устраивает такая перепланировка? Да, мы берем. Могут попросить торг какой-то, мы торгуемся всегда.

Это рынок, здесь ничего такого нет.

У вас есть какой-то дизайнер, кто это прорисовывает, продумывает?

Два человека. У вас есть какой-то дизайнер, кто это прорисовывает, продумывает? Это очень интересный вопрос. Наш дизайнер, это моя супруга, она же агент, она же профессиональный юрист, она же дизайнер. Все дизайнерские решения планировочные мы с ней продумываем вместе. Мы как-то давно, 5 лет назад, купили себе квартиру, делали ремонт, делали его полгода, нанимали дизайнера.

• Очень хороший дизайнер был, крутой проект нам сделал, и многое оттуда мы почерпнули.
• И сейчас со временем развиваемся, смотрим что-то в интернете.
• А супруга у меня еще курсы дизайнерские проходит.
• Все это мы делаем сами.
• В штате у нас получается работают, вот я занимаюсь стройкой непосредственно, супруга у меня, она как агент, она занимается поиском, оценкой, экспертизой юридической всех квартир.
• Также у нас еще в штате есть несколько агентов, которые ищут для нас квартиры за комиссию.

И еще у нас есть партнер, наш близкий друг

То есть все у нас мотивированы, все зарабатывают от того сколько наработали.

И еще у нас есть партнер, наш близкий друг.

Его эта тема очень сильно заинтересовала вот несколько лет назад. И он написал программу, в которой искусственный интеллект ищет квартиры с хорошим потенциалом, сейчас на рынке они недооцененные.

Вот из комментариев также

Вот из комментариев также. Если вы делаете ремонт за 2-3 месяца, то о каком качестве можно говорить? Некоторые рассказывают о том, что стяжка должна по хорошему месяцу посохнуть, а вот кухню под заказ, это же сколько нужно собирать и так далее и тому подобное. Сколько реально у вас уходит времени на ремонт и как это проходит без потери качества? Я понял этот вопрос. В зависимости от площади квартиры мы делаем ремонт от 1,5 до 2 месяцев. Самый большой срок у нас был, это двухкомнатная квартира 55 метров, мы делали 2 месяца ремонт. Насчет того, что стяжка должна сохнуть месяц, я не знаю вообще откуда это взяли, потому что мы заливаем стяжку уже там на следующий день, уже по ней можно ходить и нужно там неделю может, чтобы полностью высохнуть.

Кухня. Кухню изготавливают за 2 недели и как правило люди, ну как правило пишут комментарии, эти люди наверное, которые делают ремонт для себя. Как они заказывают кухню? Они сначала полностью сделают черновую, чистовую отделку, все покрасили и едут заказывать кухню. У меня уже выработалась своя система, я кухню заказываю на этапе, когда мы закончили черновую, проложили всю электрику, сделали сантехнику, приступаем к предчистовой отделке, я уже еду заказывать кухню, вызывать замерщик. Соответственно у нас на ремонт остается там, допустим месяц грубо говоря, и кухни сейчас производят от 2 недель до 4. Летом за 2 недели, другие сезоны месяц. И когда у нас уже заканчивается ремонт везде, к нам приезжает и собирается за 1 день кухня.

Вот я знаешь, как увидел концепцию квартиры?

И таким образом мы укладываем все вот эти сроки 1,5-2 месяца.

Честно тебе скажу, вот возможно где-то что-то вы скрыли и сели там, сэкономили на ремонте, но когда заходишь сюда, прям действительно класс. Вот я знаешь, как увидел концепцию квартиры?

По мне все сделано на уровне

По мне все сделано на уровне. Вот скажи пожалуйста честно, на чем вот здесь вот было сэкономлено, например? Что здесь простенькое? Ну в первую очередь мы здесь сэкономили на балконе, так как не стали остеклить балкон, переделывать его. Не меняли батареи отопления, потому что здесь на батареях уже, они чугунные, но в нормальном состоянии и на них стоят как бы краны, где можно перекрывать подачу воды.

1. Ну а так в принципе все мы здесь меняли, абсолютно здесь был полностью капитальный ремонт.
2. Меняли полы, стяжку меняли, заливали новую стяжку, потолки здесь были очень кривые.
3. Сначала хотели штукатурить, потом в итоге решили гипсокартоном зашивать.
4. Даже не стали делать натяжной потолок, потому что натяжной потолок и сейчас мы делаем на эконом-ремонтах.

А так, ну здесь использовать хороший материал

Ну вот удается где-то сэкономить, как я говорил, у меня есть свои прайсы, там по материалам каким-то, ну на этом как бы удается сэкономить. А так, ну здесь использовать хороший материал. Здесь плитка дорогая, вот фартук на кухне. Кухня здесь, здесь одна кухня 350 тысяч стоит. Потому что здесь таречница из густо камня, которая уходит на подоконник. Состоит из такой огромной рабочей поверхности.

Перед окном крут, конечно, делать. Ну еще один лайфхак, секундочку.

Шкафы это все икэевские. Мы делаем, чтобы они были похожи на встроенные. Мы делаем над ними короба из гипсокартона. Где-то, допустим, вот при входе там нишу делали. И создается такое впечатление, что шкафы встроенные. Мы покупаем шкафы с минимальной комплектацией. Там две полки, вешалка. И тем самым люди, допустим, которым малый полок, они могут поехать в икэю, докупить там несколько полок, поставить себе. На таких вещах мы, как бы сказать, не экономим даже, а оптимизируем наш бюджет.

Флиппинг в Америке, да?

Флиппинг в Америке, да? Дома ж раньше. Оттуда пошла вся эта история. Да, да, вообще эта тема пошла оттуда. И я еще несколько лет назад, почему я решил на YouTube снимать, есть американское шоу, называется Flip and Flop. Там похожая ситуация, как у нас.

1. Муж с женой, они агенты по недвижимости, они ездят, ищут дома в Калифорнии убитые.
2. И полностью снимают сюжеты, как они их реставрируют, с какими они проблемами сталкиваются, как они потом их продают.
3. И у меня была идея изначально вот так снимать, но потом я понял, что у меня просто не хватит на это все время, и не хватит у меня на это.
4. Но вообще это пошло оттуда.
5. И мы это раньше просто называли перепродажей квартир.
6. Потом, когда увидели это шоу, погрузились, почитали статьи про американскую, там целая культура у них.

У них даже банки там субсидируют, помогают флипперам. У них там целая система такая рабочая. У нас, конечно, такого нет. Мы, когда только квартиру делаем, выставляем ее, делаем экспозицию, сразу очень много добавляют объявления «Вы избранные», очень много звонков.

Это хочет задать вопрос, почему вы не можете дома убраться?

Потому что, вот вы любой, откройте пожалуйста те же самые обычные сайты «Циан», «Авито» и посмотрите просто, что люди выкладывают, когда продают недвижимость. Это хочет задать вопрос, почему вы не можете дома убраться? Почему вы не можете делать хорошие фотографии? Смазанные фотки, темные, непонятно как.

То есть, ты смотришь, думаешь, сцены бешеные, а фотографии такие, что даже ехать неохота на объект. А здесь, естественно, таким объектом заинтересуются, сразу скажут, что там такое, блин, выставочная какая-то комната, надо ехать смотреть. Что я хочу сказать. Сейчас, в принципе, тема инвестиций, особенной инвестицией в недвижимость, она очень популярна.

Много кто занимается инвестициями в новостройки, в аренду, покупают квартиры, сдают их в аренду, коммерческая недвижимость. Это считается менее рисковой, чем у нас бизнес. Потому что у нас все-таки, так как мы делаем все в короткие сроки и покупаем квартиры на перепродаже, может случиться, что рынок обвалится, какая-то экономическая ситуация случится. Люди, которые хотят заниматься этим бизнесом, какое могу сказать напутствие, в первую очередь, нужно хорошо разбираться в рынке недвижимости, ориентироваться по ценам.

Если ты видишь самую дешевую квартиру, не надо бежать, гнаться за этой квартирой. Это не значит еще, что если ты сделаешь ремонт, она у тебя круто продастся.

Вот как мы, допустим, делаем

Вот как мы, допустим, делаем. Мы нашли в районе какую-то убитую квартиру, мы сразу начинаем в этом районе искать квартиру с ремонтом, похожим, как мы делаем, начинаем прицениваться. Если мы понимаем, что такие квартиры есть несколько, на них спрос есть, цена хорошая, мы в эту цену вытягиваем. Чтобы потом у нас была прибыль, которая нам подойдет.

И мы начинаем работать. Юридическая экспертиза здесь очень важна, потому что большинство квартир у нас отсеиваются по документам. Очень много проблемных квартир, особенно убитые квартиры. Это, как правило, наследство, еще куча всяких моментов.

В принципе, если человек, допустим, рассматривает это как такой пробный этап инвестиций, если есть средства, попробовать на одной квартире, если еще есть, допустим, возможности ипотеки, я ни в коем случае не агитирую, типа берите ипотеку, идите в рабство с этой ипотекой.